大黄：不要把农民当去库存的接盘侠

最近湖南、江西等地频频出台政策鼓励农民进城购房，但只提供少量经济补贴。没有改革户籍制度，农民工进城后依然难以享受和城市居民一样的医保，子女入学仍然困难，忽悠农民进城买房是把农民当成去库存的接盘侠。

1.中国商品房库存惊人，政府想出来的解决方法是让农民进城买房，当去库存的接盘侠

截至2015年11月，中国商品房已竣工待售面积为6.96亿平方米，如果再加上在建的48亿平方米和当前待开工的8.5亿平方米，全国库存商品房面积达到了63亿平方米。2013年至2015年，中国每年销售的商品房面积平均为12亿平米左右。2016年，中国将房地产去库存化列为经济工作重点之一，要解决库存，主要是让农民进城买房。在河南省，政府会向购房的农民工提供补贴，并让他们可以更容易地获得城市户口。在芜湖，当局承诺会让农民工轻松获得商业银行的贷款。

2.考虑到农民工的实际经济能力，要农民工承担起房地产去库存的任务没太多实现的可能

根据国家统计局2015年数据，农民工人均月收入仅为3072元，假设一个家庭两人工作，全年收入约为72000元。根据清华大学房地产研究所所长刘洪玉计算：当前全国商品房平均售价约为6500元/平方米，如果按照90平米的刚需房来估算，加上税费和装修，一套房子至少要50万。仅30%的首付就需要一家人不吃不喝两年以上，更别提之后每月2500元以上的按揭会对农民工生活产生多大的压力了。中国社会科学院研究者党国英估算，要在三四线城市买房，农民工的月工资需要达到5000元，而多数农民工显然无法达到标准。

3.出于对国家提供的福利在不信任，在城市购房意愿的农民工比例不高，不足四成

2014年哈佛大学学者尼克·史密斯(NickSmith)在重庆附近的海龙村做田野调查时发现，国家提供的福利在村民心目中并不可靠，农民工和村民往往都不愿意进城。海龙村居民对国家福利并不信任，他们对低保表示了不满，并认为需要自己掏钱的医保简直是一场骗局。而现今，城市户口也不能直接换来医保和养老保险，这都是需要自己掏腰包的。

根据国家统计局2016年3月在青海省针对农民工群体的调查显示，有在城市购房意愿的农民工不足四成。农民工不愿在城市购房的现象也非青海省所独有。根据华中工业大学相关研究者2011年在北京、天津、武汉进行的调查显示，在当地务工的农民工有购房意愿的仅占39.8%。农民工在城市购房的意愿不强。

4.小城市房产风险大收益低，先进城买房的农民，已经面临还不了贷的危机

在自有收入难以承担购房费用的情况下，农民工在寻求贷款时也处于更加不利的地位。国家统计局2014年数据显示，农民工参与缴交住房公积金的比例仅为5.5%，再考虑到农民工流动性较强，平均1.75年就会换一份工作，很多城市申请住房公积金贷款时都要求申请者工作状态稳定，并连续缴交公积金六个月以上，农民工想要获得公积金贷款的难度也比城市居民大得多。而且考虑三四线城市房地产较差的投资属性，本来生活状态就不稳定的农民工以贷款方式买房风险极高，先进城买房的农民，已经面临还不了贷的危机。

5.城市就业机会并不多，大量农民进城的结果可能就是大量失业，“新市民”后代的生存情况也令人担忧

目前大约七成的库存商品房在三四线城市，根据国家统计局2014年的数据，中国42.9%的农民工在第三产业从业，而服务业工作主要集中于一二线城市。农民工们在小城市买了房之后极有可能面临找不到工作的窘境。城市就业机会并不多，大量农民进城的结果可能就是大量失业。已购房的“新市民”的就业、教育和医疗等问题亟待解决，“新市民”后代的生存情况也令人担忧。

6.农民只有在放弃土地权利后才能被纳入城市最低生活保障之内，否则无法享受到社保、医保、养老等等

中国公共服务以户籍为依据，农民工购房之后转入城镇户籍常陷入进退维谷的状态。例如，根据现行《农村土地承包法》，农民工在城市买房后如果转入设区市城镇户口，那么村委会就有权收回其承包的农村耕地，等于买了房子但失去土地。户口就是政府允许个人在本地学校注册、或享受本地医保的资格证明，如果农民工购房之后不愿转移户口，则无法享受到城镇居民的社保、医保、养老保险等相关服务。从中国官方认可的城镇化率为53%，但只有近35%的人口拥有城市居民的身份证明(即户口)的事实上就反映出来了。

7.农转非社保水平不足，多数城市限定为基本养老保险，养老保险多集中在100-200元/月左右

在已建立失地农民社会保障的城市中普遍存在保障不足问题。天津、厦门、青岛、秦皇岛等多数城市仅将其限定为基本养老保险，只有西安、哈尔滨、上海等少数城市涵盖了失业和医疗保险。在保障水平方面，多数城市普遍存在保障水平偏低现象。即使是沿海经济较发达地区的失地农民享受到的养老保险多集中在100-200元/月左右，最高也不过400-500元;少数享受医疗保险的失地农民每月也仅为十余元。以浙江湖州2004年的个案调查为例，如果当地农民在45岁时以土地换保障，15年后每月能够得到的收益(养老保险220元)要比保留土地所得收益少295元，这其中还并未考虑15年后这220元的实际购买力。

8.不触及户籍制度，只提供少量补贴农民鼓励购房，无异于“上屋抽梯”，断了农民工的后路

让农民工无法放心进城买房的更重要原因，是将城乡居民分割开来的户籍制度。各省市对农民工进城购房的相关配套政策，主要在于提供补贴鼓励购房，但并没有触及户籍制度的整体改革。例如河南省在《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》中强调县市政府对农民工购房提供购房补贴和免除部分契税;安徽省对于进程购房又自愿退出宅基地的农民提供一次性补偿;江苏泗阳，对农民工购买普通商品住房给予1万元安家补贴等。以多数农民工的财力，购买住房必然会提前消耗家庭储蓄，这样在面对未来子女如何接受城市教育、父母没有医疗保险等问题时，这些新进城的农民家庭极易陷入困境。

来源：网易《热观察》