谢逸枫：美元加息难令中国楼市崩盘房价暴跌

美联储加息的鞋子终于落下，对中国经济、楼市、股市会有什么重大影响。2015年12月17日凌晨3时，美国联邦储备委员会宣布将联邦基金利率上调25个基点到0.25%至0.5%的水平。意味着正式结束了长达7年的零利率政策，标志着超宽松货币时期的结束，这是2006年以来长达9年时间的首次加息。美联储打响加息周期战，说明新兴市场会陷入一场可怕的衰退，同时美国经济已经正式宣告完全康复。美联储自2006年以来首次加息，表明美国货币政策的一次历史性的逆转。过去20年来，全球货币超量放水，流动性同志泛滥，廉价货币盛宴的时代因为在这次加息宣告结束。从2008年美国房地产价格一落千丈，到2012年以来回暖复苏，美联储加息使美国房地产不再坐过山车。一是房地产信贷的再融资需求将减少。二是浮动利率持有住房贷款的买房人将受影响。三是美国经济基本面已复苏，房地产前景回暖，未来房价走势稳健。

美联储扣动加息之后，面临下行趋势的中国经济将更为严峻的局面，无异于雪上加霜。一是人民币贬值的压力将加大。二是资本流出会加剧。由于过去的高杠杆，僵尸企业，以及信贷没有底线的扩张，中国经济正处在一个"风险释放期"。中国政府应该及时做出防范措施：一是降准、降息。二是3.5万亿外汇储备花了。三是处理企业债、清理僵尸企业。四是稳定房地产市场，去库存与提结构。五是稳定股市。六是稳定债市。七是减税。八是把风险转移出中国。九是加强外汇管制。因此，必须防止多轮加息之后，对中国楼市与股市及债市的资金最集中地方爆发危机，避免重创。对于有投资需求的投资者，为实现资产保值增值，资产配置可以考虑增加美元、英镑计价的投资品比例。有条件的，可以选择海外置业、海外保险，QDII类产品以及海外股市、中国房地产的投资机会。

美联储加息就犹如一柄“达摩克利斯之剑”，悬于全球金融市场之上，人民币也不例外。资金回流美国，07-08年美国实施量化宽松的货币政策，增加了货币供应量。带来全球流动性的泛滥，美元贬值，创造了大宗商品的牛市。未来美元走强，必然会导致自己回流美国。大宗商品陷入熊市，全球出现通缩迹象，多数货币出现贬值。2008年经济危机后，美联储每25个基点的降息操作，大约助涨了中国房地产投资增速4个百分点。考虑到市场的中长期走势尚不明朗，房产的变现能力又较差，买房已不再是稳妥的投资选项。从国内经济的基本走势看，叠加人民币的供需角度看，人民币中长期贬值是既成事实，但因为强有力的国家调控，人民币的贬值导致资本大规模无序外流的可能性不大。

一是对人民币贬值压力增大，总体可控。按照人民日报所报道，人民币在前段时间出现的贬值正是对美联储加息的预期的消化，相当于提前消费了美联储的加息预期。同时，相较其他新兴市场，中国的资本流动管制更加严格，在外汇储备和外债规模占比上也具备明显优势，因此美联储加息对中国经济带来的直接冲击相对更弱。对资金的影响。从世界经济格局来看，美国经济强劲复苏，新兴市场增长速度放缓，美联储在此时宣布加息，会使美国对国际资本的吸引力增强，有一部分资金会从新兴市场流回美国。资本流出压力整体上是可控的。一方面，经济基本面较好。虽然我国经济增长下行压力依然较大，但总体来说，“十三五”时期，GDP在6.5%至7.5%区间运行的可能性较大，中国经济有能力保持中高速增长；另一方面，我国财政状况也较好，金融体系运行总体上比较平稳。此外，我国长期都处于对外净债权国地位，且2014年底外债占GDP的比重不足10%，远低于20%的国际警戒线。

二是对股市影响大。短期来看，美联储加息将导致资金外流、人民币贬值预期进一步强化，对A股而言是一个负面因素。从历史数据来看，1994年以来的三轮加息中，上证指数在加息后的1个月内都是下跌的。不过这可能和中国的国内因素关系更为密切，因为在1994年、2004年时，即使美联储加息前上证指数也处于下跌之中。三是对中国房地产市场形成冲击，但影响不大，不会导致崩盘。这两年，大规模资金“疯狂”涌入房地产市场的局面也难再现。而且，外资从中国房地产市场撤退早在两年前就已开始。据报道，2012年，房地产开发利用外资额占总投资的比例为2.5%，到了2014年整个比重已下降到的0.5%。长期影响，主要是实体经济、农产品、房地产方面，将会随着加息周期的运行而慢慢显示出来。

在人民币升值的数年里，人们的财富和可支配收入会随着人民币的升值而增加，住宅作为一种高价消费品，吸引了大量财富增长的消费者，在房地产供给短期内难以增加的情况下，房地产需求的增加会拉高房价。流入房地产市场的资金会随之人民币升值预期而增加。“输入性通货膨胀”会引起我国物价上涨。一般来说，商品房的需求弹性大于普通商品，因而上涨的幅度会更大。预期效应会明显放大流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时，国外资金会大量流入我国房地产市场，从而推高房价。但如果一旦人民币改变升值预期，出现趋势性的贬值变化，买房就赚钱的趋势将出现逆转，这种情况下，买房投资就愈加需要谨慎。巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张，如果持续甚至有可能出现违约。

同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境，如果人民币贬值形成趋势，将影响房地产市场将面临颓势，从而可能伤害中国经济。人民币贬值对房地产市场来说，首先影响三四线市场，对目前的一二线房地产市场来说影响不大，但如果成为趋势，房地产市场难免受到影响。在未来一线城市依然是房地产的避风港，特别是看到地王频繁出现的区域，更是代表了未来的投资价值。如果央行仍然是稳健货币政策和中性基调，则降息空间基本不存在。如果2016年真的出现通胀爆发，则央行货币政策方向可能发生更大变化。那么对于中国房地产来说，坚守一二线更是最大的绿洲对于豪宅市场，未来可能更多的资金进入欧美市场，而对于新兴市场的资产和大宗商品很可能吸引力降低。

四是对房价的影响，不会导致暴跌。按照易居的分析，基本逻辑是：加息属于货币收紧，利空房价。但是，这种利空的效应释放，是分阶段的。在一轮加息的前半段，对房价的利空，是显现不出的。或者说，没什么负面影响。但累计加息多次后，对房价的压制效应就会在某个临界点，突然显现，房价调头下跌。美国靠美元，以及与之相关的货币政策，构建起金融帝国，压榨全球。2007年次贷危机与2008年的国际金融危机，祸起美国，但经过9年的超低利率，美国经济反倒率先复苏，留下其他国家，尤其是新兴经济体，继续苦苦挣扎。对美国房价的影响。美国上一轮加息周期始于2004年6月，最后一次加息是2006年6月，累计加息17次，联邦基金利率由1%升至5.25%。但加息后的两年，美国房价继续上涨，没有什么负面影响。终于，房价开始下跌了，拐点是2006年5月，此时加息已持续了2年之久，累计加息16次以后。

我国上一轮加息，主要发生在2011年。为了与美国相对应，我在这里就不说2011年那轮了。咱们说说上上一轮，与上一轮美国加息在时间上基本对应。2004年6月美国加息，中国是2004年10月开始的加息周期，前期加息频率较低，两年内仅加息3次，基本上对楼市没有产生明显的影响。而2007年一年内就连续加息6次，对楼市的影响效果开始逐步体现，2007年10月份房价环比上涨幅度开始快速收窄。到2008年8月份，也就是加息启动近四年后，最后一次加息过去8个月后，房价出现由上升转为下降的拐点，开始步入下行轨道。由此可见，加息对于房价有一定的抑制效果，特别是在加息幅度较大、加息频率较高的时候。最后，再把视线从历史，拉回到现实。美国确实加息了，但全球基本上仍在货币宽松期，而我国仍在继续降息周期。美国确实加息了，但未来一两年，美国加息的节奏很慢，还不会对全球货币政策和资金面产生严重影响。

从对中国货币政策来看，至少在2016年，不会让中国货币政策转向。2008年后，我国的货币政策经历了“先松、后紧、略松、平稳、更松”五个阶段：一、2008年10月首次降息，至12月的3个月内累计降息5次，降息频率之高和幅度之大皆为历史罕见，延续至2010年9月。二、2010年10月开始升息，至2011年7月累计升息5次。三、2012年6、7月降息两次。四、持续两年多没有调整利率。五、2014年11月重新降息，至累计降息6次。2016年仍有一次降息可能，绝不可能加息。须考虑到另一点：美国加息，美元走强。全球资金回流美国。另外，人民币继续贬值进程，国内外资也会继续流出，总体上不利于房地产市场。但考虑到国际资本进出我国房地产业的资金规模不大，这点不必过忧。另外，还有一个利好因素存在。人民币继续贬值，有利于我国出口增长，从而有助于稳定经济，而经济稳定则利于楼市需求。至少2016年，对中国房价基本没影响。中国房价，最终要看中国何时收紧货币，进入加息进程，现阶段中国经济低迷，外加接近通缩，2016年货币铁定只会更松，2017年可能趋于平稳，2018年可能略有收紧。

自2013年5月份，美联储前主席伯南克表示美国将退出量宽货币政策（QE），引发两个市场可怕的结果：一是美元走强。美元告别多年的弱势美元政策，开始不断的升值，人民币兑美元将出现贬值趋。二是美元回家。国际资本的流向会发生逆转，包括中国在内的新兴市场会从资本的流入地变成流出地。2014年的"钱荒"、2015年的”股灾“、”人民币贬值“、过去几年的”经济增速下滑“事件。对中国产生四大冲击：一是美元走强。人民币升值周期结束。二是美元升值，美元回家。国际资本将流出中国。三是国际资本流出导致钱荒，流动性的紧张影响中国经济、金融、股市、房地产业。四是资金外逃。中国经济面临投资减速、外贸下滑、产能过剩、房地产调整。QE退出的最终风险会传导到中国的实体经济，人民币贬值，资本流出，2015年全年流出高达5000亿美金，房地产深度调整，实体经济面临金融危机以来最为严峻的时刻，使中国经济真正陷入二次探底的危机。

2016年底人民币对美元报6.8，这意味着人民币对美元将贬值5%。

附：关于美元加息的22个问题，和极简的网络答案
1、问：美国为什么加息？
答：为了防止经济过热和通胀抬头。

2、问：全球都在通缩，为什么美国要防通胀？
答：因为美国经济在全球金融危机（2008年爆发）后，率先复苏。

3、问：美国为什么能率先走出经济危机？
答：美国的体制鼓励创新、保护创新。

4、问：美元加息是什么性质的事件？
答：超级事件。2015年全球最重大的事件。

5、问：加息会持续多久？
答：大约4年至年。

6、问：2016年还会加息几次？
答：大约3到4次。

7、问：这轮加息周期，美国的基准利率将从多少升值多少？
答：从接近零利率，加到大约3.5%。

8、问：美元加息了，人民币会继续贬值吗？
答：当然会。

9、问：人民币会在一年内贬值到什么程度？
答：跟美元7:1左右。如果经济不能回稳，也许会超过这个幅度。

10、问：人民币未来对美元还会升值吗？
答：如果能真正深化改革，转变经济增长方式，当然能；否则，继续贬值。

11、问：金价见底了吗？何时可以买？
答：接近底部，但普通人买黄金意义不大。