“囤地”十六年卖了78亿！李嘉诚公司惹怒了成都

今天李嘉诚刷屏了，在成都囤地16年，被成都监管重拳出击。

成都高新区财政金融局当日向区内各金融机构下发通知，要求禁止向和记黄埔地产（成都）有限公司提供新增融资、贷款，以及为其进行重大资产重组提供帮助。

不过可惜的是，在7月份的时候，李嘉诚就把这个公司卖掉了。刚刚回应称，和记黄埔地产成都公司现非旗下附属公司，重申集团不存在囤地情况。

这究竟怎么回事？基金君给你梳理其中缘由。

和记黄埔因捂盘惹怒成都监管？

9月23日，一份文件在网上流传，成都高新区财政金融局当日向区内各金融机构下发通知，要求禁止向和记黄埔地产（成都）有限公司提供新增融资、贷款，以及为其进行重大资产重组提供帮助。

其中显示，为贯彻执行中央、省、市房地产调控政策， 监管打击房地产开发企业囤地、捂盘行为 ，切实维护高新区房地产市场健康秩序，因和记黄埔地产（成都）有限公司存在囤地、捂盘不良行为，严重影响区域房地产市场平稳发展，经研究，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司及其项目公司提供新增融资、贷款，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司进行重大资产重组提供帮助。

长实集团：和记黄埔地产成都公司现非旗下附属公司

重申集团不存在囤地情况

随后不久，针对今日网络上“成都高新区禁止和记黄埔地产融资贷款”的传闻，长江实业集团回应称，和记黄埔地产有限公司现在并非长江实业集团有限公司之附属公司，亦不是由集团控制。

集团重申，公司所有发展项目均严格按照国家法规进行，并不存在囤地的情况。作为地产开发商，公司主要业务为房地产买卖，我们一直按计划完成发展及出售项目。公司所有开发项目均与地方政府保持紧密沟通，配合当地规划及要求进行专案发展。

据21世纪经济报道称，一位成都高新区金融机构人士表示，和记黄埔地产此次惹怒高新区监管者，或与南城都汇项目有关。

这究竟是怎么回事？

和记黄埔地产成都公司不是李嘉诚的？上述回应让吃瓜群众看懵了，李嘉诚的地产公司没有在成都囤地？

基金君查了一下，事情并不是长实集团回应那么简单。

和记黄埔地产成都公司原为李嘉诚家族控制的长实集团所持有，于今年7月出售给了禹洲集团等公司。

今年7月，长实集团公告称，公司间接全资附属公司HLV及Chinex向买方RZ3262019Limited分别出售所持HME和Carton全部股权及债权，出售事项将录得约38.11亿港元的未经审核收益。

和记黄埔成都公司的买家，分别为禹洲集团、成都瑞卓置业有限公司，各占股50%。禹洲集团相关人士表示，这则处罚是针对原来股东（也就是李嘉诚的长实集团），也只面向成都高新区内的金融机构，对公司收购的项目没有影响，他们正在争取项目尽快入市。

囤地十六年后

李嘉诚78亿卖掉成都1号

据悉，和记黄埔成都公司名下的南城都汇项目，最初拿地时间是2004年，总共有土地上千亩，如今16年过去，这个项目的7期、8期项目仍未开售。媒体称，该项目上一次开盘是4年前的2016年，彼时房价为1.2万/平方米-1.6万元/平方米，如今同区域房价已经达到2.3万/平方米-2.5万元/平方米。

公开资料显示，长实卖出的成都该项目地块，为2004年10月底李嘉诚旗下的和记黄埔以21.35亿元总价拿下，成交楼面价1030元/平米。据媒体报道，这宗地的成交总价，使其成为当时成都乃至西部的“地王”，足以见该项目在成都的分量。

根据长实集团公开的数据，南城都汇项目共设有2.33万个单位(包括住宅及商铺)，在之前已售出16503个单位。

该项目的开发遵循了长实在内地开发地产的一贯套路，主要靠土地增值获利而非内地开发商流行的高周转获利，也因此南城都汇卖了近16年还剩有6000多套房源。

7月23日，长实集团宣布了成都南城都汇项目的转让公告。根据公告，成都南城都汇项目接盘方为禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司，作价约78.47亿元，预期出售事项计及融资安排后录得约38.11亿元未经审核得益。

对于出售目的，市场人士的解读是两个字：“套现”。

2004年，和黄将成都列为西南地区的重点投资发展城市，先后竞得天府新城南地王项目及温江新城区光华大道项目两大地块，由此正式入驻四川成都。这个当时轰动一时的地王就是如今的南城都汇项目，彼时拿地总价为21.35亿，楼面价为1030元/平方米，被誉为和记黄埔地产在成都的1号作品。

事实上，南城都汇这种一块地开发十几年的情况在长实过往的地产项目上并不少见，甚至可以说是普遍现象，这些项目的开发周期少则三五年，多则二十几年，等到开发完毕时，地价和房价早已经翻了几番。

甚至于有不少观点认为，这种“囤地”式的慢开发模式是李嘉诚旗下长实系房企的一贯套路——在土地价格处于低位时大面积买入，再缓慢分期开发，坐等周边配套成熟、土地升值，以时间换取高额收益。

和记黄埔自身赚的盆满钵满，南城都汇在早期销售还多次获得销冠，一位成都开发商称，该项目的热销主要是因为地段好，和记黄埔这个成都1号在产品上很难令成都人民满意。他评价南城都汇为一流的地段、商业，三流的产品。

业主们过去投诉南城都汇产品问题长长的清单上有：小区道路变市政道路、墙体层高出现误差、墙面空鼓、设计不专业等。

不断甩卖内陆和香港资产

李嘉诚累计套现超2500亿元

尤其值得注意的是，李嘉诚这些年来一直在“卖卖卖”；据不完全统计：李嘉诚已卖掉的内地和香港的资产，至少已经超过2500亿元；

2019年10月份时，当时李嘉诚将自己旗下，在辽宁大连的一个房地产项目，以约40亿元的价格，转让给了融创的孙宏斌。而该地产项目是李嘉诚在2011年左右花19亿元购得的。8年时间价格翻了一倍，该项交易让李嘉诚“豪赚”20亿元。

2016年10月，李嘉诚以200亿元的售价卖掉了上海陆家嘴的“世纪汇”综合体，这是李嘉诚在内地出售的最大一笔物业。

有资料显示，截至2018年底，李嘉诚旗下的长和集团在亚洲的资产占比下降至10%。

李嘉诚的商业帝国，崛起于香港楼市低迷期，以“低买高卖”的手段开启超人生涯。1989年，李嘉诚逆大潮进军内地市场，成为香港在内地的最大投资者。过去数十年间，地产业务是李嘉诚在内地获取财富积累的主要来源之一。

另据21世纪经济报道，今年7月，长实集团公告转让和记黄埔成都公司，买家分别为禹洲集团控股有限公司(下称禹洲集团)、成都瑞卓置业有限公司，各占股50%。目前，和记黄埔成都公司的董事长为柯宇鸿。

各方最新回应

长实集团：成都和黄并非旗下附属公司，并重申无囤地情况

图片来源 / 图虫

据e公司报道，针对今日网络上“成都高新区禁止和记黄埔地产融资贷款”的传闻，长江实业集团回应称，和记黄埔地产(成都)有限公司现在并非长江实业集团有限公司之附属公司，亦不是由集团控制。

集团重申，公司所有发展项目均严格按照国家法规进行，并不存在囤地的情况。作为地产开发商，公司主要业务为房地产买卖，我们一直按计划完成发展及出售项目。公司所有开发项目均与地方政府保持紧密沟通，配合当地规划及要求进行专案发展。

禹洲集团：对公司收购的项目没有影响，争取项目尽快入市

据中新经纬报道，禹洲集团相关人士表示，这则处罚是针对原来股东，也只面向成都高新区内的金融机构，对公司收购的项目没有影响，他们正在争取项目尽快入市。

天眼查APP显示，和记黄埔地产（成都）有限公司成立于2004年，是和记黄埔地产继北京、广州、深圳、重庆之后进入内地的十四个城市之一。而和记黄埔又是香港富豪李嘉诚长江实业旗下重要上市公司，地产为其重要布局领域。

今年7月，长实集团公告转让和记黄埔成都公司，买家分别为禹洲集团控股有限公司(下称禹洲集团)、成都瑞卓置业有限公司，各占股50%。目前，和记黄埔成都公司的董事长为柯宇鸿。

捂地16年，李嘉诚赚38亿

一位成都高新区金融机构人士对21世纪经济报道记者表示，和记黄埔地产（成都）有限公司此次惹怒高新区监管者，或与其刚进入成都即操盘的地王项目南城都汇有关。

7月23日，长实集团宣布了成都南城都汇项目的转让公告。根据公告，成都南城都汇项目接盘方为禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司，作价约78.47亿元，预期出售事项计及融资安排后录得约38.11亿元未经审核得益。

根据《界面新闻》此前报道，2004年，和记黄埔将成都列为西南地区的重点投资发展城市，先后竞得天府新城南地王项目及温江新城区光华大道项目两大地块，由此正式入驻四川成都。

这个当时轰动一时的地王就是如今的南城都汇项目，彼时拿地总价为21.35亿，楼面价为1030元/平方米，被誉为和记黄埔地产在成都的1号作品。但是卖了16年，南城都汇还剩有6000多套房源。与此同时，当年楼面价不过千元的高新区新川板块楼面价已经高达2万元以上。

并且，2006年，和记黄埔将南城都汇886亩土地抵押给中国农业银行、中国银行以及中国建设银行，共获得26.21亿的抵押贷款，比购买地块的总价还要高4.86亿元。

李嘉诚 资料图 图/图虫

对于捂地惜售，微博网友评论出现了两种观点：

一种认为，“我们自己把房价推上去了，不能怪人套现”； 一种观点认为，“李嘉诚果然是囤地炒作高手”。

对此，你怎么看？

相关推荐

李嘉诚抛售500亿内地资产 曾说担心子女与内地关系

李嘉诚又要抛售内地资产。

据财新9月4日报道，李嘉诚旗下的长江实业拟出售北京、上海的两处物业，对应价值达500亿元。其中的北京逸翠园二期为商品房住宅项目，长实集团持有该地块近20年，2019年才开工建设。

不过，长江实业回应称：“市场上很多人对我们的项目感兴趣，不代表我们须要出售相关资产。”

有人统计，自2013年以来，李嘉诚从中国内地和香港累计套现金额超过2000亿元。其中，抛售的内地资产，占抛售亚洲资产的近七成。

在很长一段时间内，李嘉诚都是华人界的经营偶像，被誉为“李超人”和“最识时运的人”。

但近几年，李嘉诚的眼光似乎没那么准了。李嘉诚所抛售的内地资产，大都处于上升势头之中。而他押注的英国，却弄出脱欧的闹剧，所投资产价值一泻千里。

/栽了个跟头 /

“人弃我取，趁低吸纳”，是李嘉诚发家致富的秘诀。

无论是钟表店的学徒，还是塑料厂的厂长，或是长江实业的总经理，李嘉诚总能精准地把握时机，何时进场，何时离场。

▲李嘉诚

1967年，香港发生移民潮，大量富豪抛售物业房产，整个香港房地产行业陷入低谷，大量楼盘无人问津。

39岁的李嘉诚，却在此时，用以前做塑料花和物业赚到的钱，买下旧房子翻新出租，同时开始兴建自己的楼盘。

3年之后，香港形势稳定，房地产业开始复兴。再过两年，长江实业在香港联交所成功上市。由此，李嘉诚踏上了顶级富豪之路，纵横商界半个世纪。

但在李嘉诚宣布退休两年后，长江实业却栽了个跟头。

“风浪来到，捱得到有余，还可向前看，也可做得更好。”

说这话的是李泽钜，长江实业第二代接班人。在今年年初的股东大会上，他意气风发，对公司信心满满。

随后，今年3月和8月，李嘉诚、李泽钜父子，增持两大波长江实业股票，他们看好长江实业的心路人皆知。在此之前，李嘉诚父子已经增持长江实业股票数十次。

截至今年8月，李嘉诚持有长江实业的权益，由35.32%增至35.33%；李泽钜所持的权益，也由35.39%增至35.4%。

▲李泽钜

一顿操作猛如虎之下，李嘉诚信心满满的长江实业，却迎来了坏消息：各大机构纷纷下调对其评级。

8月7日，花旗将看衰长江实业的周期，延长至未来两年；8月10日，大摩下调长江实业目标价，由55港元降至49港元。

没有无缘无故的看空。这一切源于8月6日长江实业公布的2020年上半年报。对照过往亮丽的数据，长江实业的业绩表现，可谓一片惨淡。

长江实业上半年盈利63.6亿元，按年跌58%。撇除置富产业信托、泓富产业信托，以及投资物业公平值变化后，长江实业上半年基础盈利83.67亿元，按年跌近36%。

英国业务是长江实业业绩锐减的祸首之一。2019年，长江实业集团耗费46亿英镑，买下英国最大酿酒厂和酒馆。这个酒厂成立于1799年，在威尔士、苏格兰等地经营超过2700间英式酒馆、餐厅及酒店。

不到一年，多个浪头打来。在英国脱欧、疫情等多个事件夹击下，英国酒吧业务亏损19亿元，这次亏损占长江实业上半年利润的三成。有人算了一笔账，长江实业在国外的投资，至少损失了500亿元。

而长江实业业绩的另一主要利润点——内地地产业，并没有如李泽钜所说“捱得到有余”。曾有媒体统计，长江实业在内地的近三十个项目中，仅有三分之一完工，开发时间少则三五年，多则二十年有余。

长江实业显然无心“精耕地产”，其在内地如上海、东莞等城市的楼盘，都变现迟缓。

2011年，长江实业的楼盘湖畔天下高调地公布了案名。它位于上海嘉定核心地段，整个楼盘高举高打，定位不俗。

多年以后，湖畔天下突然变身。“高端项目，却是低装修标准，和对面的楼盘反差强烈。”上海市杨浦区的一位网友吐槽不已。

现实与魔幻之间，市场用脚投票。截至今年3月，湖畔天下仍有254套住宅未售出，其中瑞林路1280弄地块，前三个月仅售出7套。

长江实业在上海的另一楼盘御沁园，自2012年开始销售，截至今年3月，仍有165套住宅未售出。它几乎照搬香港模式，以牺牲舒适度，换取建筑面积的利用率。

项目入住率低，是长江实业内地开盘项目的通病。香港鸽子笼式楼房设计，并不是内地的心头好。

▲长江实业香港九龙塘“珏堡”

长江实业在东莞的海逸豪庭项目，上世纪90年代就开发了，2007年曾经因为闲置开发，被政府罚款几千万，现在仍在出售，开发周期长达20多年。

蝴蝶效应犹如狂风暴雨般袭来，长江实业的市值在财报发布的次日，蒸发超过110亿港元。

/“李超人”的进与退 /

在跟李嘉诚打过交道后，汇丰银行主席沈弼曾大呼：要小心这个聪明人。

有一次，来访的客人问李嘉诚：“你成功的秘诀是什么？”

李嘉诚笑了笑，指向一副对联。“上联：发上等愿，结中等缘，享下等福；下联：择高处立，寻平处住，向宽处行。”

彼时的李嘉诚富可敌国，跻身亚洲首富，谈笑间，樯橹灰飞烟灭。

2015年，李嘉诚认为，内地房地产已处高位，将要见顶。房价大涨一波后，李嘉诚不断抛售内地物业，他表示：“不赚最后一个铜板。”

2013年-2019年，长江实业在内地套现1700亿元以上。2011年-2020年，长江实业在亚洲套现将近2500亿元。李嘉诚抛售的内地资产，占抛售亚洲资产的近七成。

▲长江实业集团总部

这边看空国内，那边却花大手笔，抄底欧美地区产业。自2012年至2019年，长江实业“买下了半个英国”，投入将近4000亿港元。

加拿大、开曼群岛乃至美国等地，也烙上了长江实业的“印记”，其业务范围覆盖基础设施、能源、电信等领域。

李嘉诚从内地撤退转投海外，引起公众的担忧。各种声音也是扑面而来，如李嘉诚“使命未尽”“不爱国”等等。

李嘉诚回应说，不要用空洞的道德价值对我进行评判。他还引用了两句诗来述怀：“此心安处是吾家”“我身本无乡，心安是归处。”

李嘉诚令人争议的不止这些。

无论是去年4月抛售的大连西岗山黑嘴子，还是今年7月的成都南城都汇，或是更久远的其他项目，都是晒了多年太阳后，被李嘉诚高价转让。

上海、广州等地，有长江实业的数十个项目。这些地块从拿下到被出售，七八年算短的。许多地块升值10多倍，甚至数十倍。

拿大连西岗山黑嘴子来说，从拿地到被卖掉，历经8年时间，从19亿元到40亿元。一买一卖间，李嘉诚赚了21个小目标。

 ▲长江实业地产项目“黄埔花园”

如今，长江实业陷入了海外投资严重亏损的境地，内地市场表现反而最为稳定。李嘉诚会遗憾当初的抉择吗？

答案如雾里看花，水中望月。

在抛售大连西岗山黑嘴子项目后，去年12月，李家旗下产业亚腾资产，又花费24亿，拿下上海三林印象城项目。

就在外界对李嘉诚另眼相看时，今年7月，李嘉诚的和记黄埔，又花费100亿，投资英国地产项目。

“长江实业已迁册为一家开曼群岛公司，它已经是个纯外资的公司了。李嘉诚本就是个商人。”汇生国际融资总裁黄立冲告诉市界。

/钱投向哪？/

香港富豪其实很看重跟内地的关系。2003年，一大班香港富豪带着子女到北京，为子女以后的接班，做人脉上的铺垫。

李嘉诚也曾说过，最担心子女跟内地的关系。

在一些业内人看来，对于进入迟暮之年的李嘉诚来说，赚钱并不是他的唯一。他所考虑的，是百年后的家业如何持续。他的各种操作，其实是在替下一代铺路。

2012年，李嘉诚就定了分家的方案，并在2015年最终执行。他的两个儿子，被香港人称为“龙兄虎弟”。

“龙兄”李泽钜，得到超四成的长江实业，以及和记黄埔的权益，另外还有三成多的赫斯基能源的权益。自1990年起，李泽钜便通过资本运作，使长江基建成为继长江实业、和记黄埔之外的第三大家族生意。

▲和记黄埔地产公司南京房展会

对于长子李泽钜的表现，李嘉诚曾评价说：“可以打90多分。如果不是自己的孩子，会给他100分。”

“虎弟”李泽楷，曾被外界誉为“小超人”。1999年，李泽楷一战成名。他没花一分钱，就拿下香港电讯，并将其与盈动数码合并，组成电讯盈科公司。当年，电讯盈科的市值，高达5600亿港元。

分家后，李泽楷获得大概3000亿港元的现金。随后，李泽楷以自己的名义，在美国创办了一个价值900亿美元的基金。据保守估计，李泽楷可控资金超千亿元。他用这些钱，专门收购有潜力的公司。

不过，李嘉诚2018年退休后，长子李泽钜交出的答卷，并不理想。2019年，长江和记实业减收增利，长江实业增收没增利。长江和记收益总额4398.56亿港元，较前一年下降3%；长江实业净利润则下降27.4%，为260亿港元。

而小儿子李泽楷的电讯盈科，净利润近年来持续下滑。截至今年6月30日，电讯盈科股权持有人，应占综合亏损5.84亿港元。

在外界看来，李泽钜从小循规蹈矩，严于律己，但心理不够强大；小儿子李泽楷又过度张扬。“二人都没父亲的眼光，以及在政商两届长袖善舞的本事。”

赞赏

微信赞赏支付宝赞赏