输血不成反被切割，房企“提款机”物业要失灵了？

借物业之名还债

几乎所有地产大佬都曾经爱上过物业这门生意。

2020年8月，许家印为了推进物业板块上市，给恒大物业引进了14家战投。马云、马化腾、沈南鹏、陈华、朱孟依、赖海民夫妇等一众资本大佬，被许家印拉到了一张牌桌上。

能够把“杰克马”和“Pony马”拉到一个桌子上喝酒的，光凭许家印的面子还差些意思，让他们聚在一起的，是汇聚在物业服务上的巨大想象空间。

相比房地产来说，物业显然是一个更为广阔的市场：房地产是一锤子买卖，物业服务则是长久生意。过去几十年积累下来的大量楼盘和改造空间，也给这个行业留下了丰富的想象空间。

即使被逼到了墙角，许家印还是难舍物业这块儿肥肉。毫无疑问，恒大缺钱，缺救命钱。10月初，恒大物业曾传出出售股权予合生创展的消息，但一周后，恒大又宣布中止了这个交易，在许家印看来，恒大物业估值被严重低估，与当前出价不匹配。即使到现在，许老板也坚持不打包售卖物业。

对于退无可退的许老板来说，他还保留着他最后的倔强，扛过去后，物业还可能作为恒大东山再起的新火种。但对更多大佬来说，他们还没有到躺平认输的那一步。卖掉物业还债，成为了最后的救命稻草。

在销售承压、融资新规“三道红线”、“两道红线”之下，房企们都在积极“搞钱”，毕竟压力真的大。甚至资金警报还没来得及拉响，不少房企就已经提前“躺尸”了。昔日老大哥万科的总裁郁亮在今年股东大会上干脆说，现在房地产行业不能叫做“混乱”，应该叫“混沌”。

卖掉物业还债，成为房企最后的救命稻草。一周之前，世茂股份发布公告称，拟将所属的物业管理业务相关公司、资产、负债和业务全部出售给关联方世茂服务，交易转让价16.535亿元。

消息发出后，迅速引发了市场对于世茂财务紧张的担忧。外界市场普遍预期，多数物业公司或都要面临向同系地产公司输血的“任务”，包括碧桂园、世茂服务、雅生活在内的港股物业板块面临一波杀跌。

在此之前，中国奥园也宣布了奥园健康股权出售的消息。消息公布后，市场纷纷用脚投票，纷纷恐慌性抛售，中国奥园大跌13%，奥园健康跌近24%。

更早之前，房企们卖“物业”回血的现象也并不少见。比如，9月，负债3300亿元的广州房企富力宣布，大股东李思廉和张力拟向上市公司提供80亿港元的资金支持，应对短期债务。一直要转型轻资产的王健林，也曾用出售动作表达了对物业管理的看法，他把这个业务卖给了彩生活，彩生活也在此后的现金危机下又卖身给了碧桂园服务，而绿地集团则将物业卖给了雅居乐。

“断臂求生”的物业收并购潮，在今年上演的格外多。曾经被视为“香饽饽”的物业板块，却屡屡沦为房企套现的“棋子”。不久之前，万物云CEO朱保全悲观地说道：“前两年，地产大佬都说物业是房地产商的未来，结果今年一出了问题首先把物业给卖了，所以我现在也不知道物业是不是未来。”

资本大戏背后的估值泡影

被普遍看好并寄予厚望的物业，一夕之间在资本的关口风雨飘摇。不少人做出了悲观的预测——物业公司的存在，难道只是房企的“提款机”么？

市场的担忧不无道理。2021年下半年以来，楼市调控持续趋紧，房企在销售及融资端整体承压，越来越多的房企将物业资产摆上出售货架，“提款机”的担忧似乎又在一步步成为现实。

事实上，物业这门偏僻的业务陡然风生水起的背后，大都是裹挟了资本规模扩张的狂热。过去两年来，不少头部物企的市值创新高，碧桂园服务更是长时间超过2000亿港元市值。

高估值背后的主要逻辑，离不开企业追求规模而展开的竞逐，这导致“跑马圈地”成为物企市场的主旋律，收并购和股权合作频频发生。

第三方机构亿翰智库数据显示，在近6个月的29起收并购中，多达18起是物业企业之间的收并购，占比62%，5起是对商业物业的收购，其余还包括对保险、信息技术、学校物业以及增值服务方面的收并购。

但快速扩张的后遗症也很快显现。强行整合规模下，物企的操作难度很高，对于想通过收并购，实现规模迅速增长的物企来说并不适合。此前就有媒体报道称，碧桂园服务收购蓝光嘉宝物业时，要求其多数高管离职大换血。

这引发了不少人对于高估值的警惕。郁亮在股东大会上提出对高估值的担忧：“在一个更理性的资本市场中，才能给真正优秀的企业一个适当的定价。”

但也有人依旧看好资本对于物业公司的促进作用。研究物业行业的分析人员张媛表示：“资本市场的估值泡沫本身是一个非理性的逻辑，比如物业公司国外正常的市盈率是20倍，但在国内就会超过40倍，本质上是一种非理性的追逐。但这个事情也要分两面看，比如，资本竞逐下，企业的竞争压力才会越来越大，大家都会被逼着想怎么创新，怎么降低成本，对于行业也是一种促进。”

如今，物企的估值已然面临回调，物企获批上市进度放缓。比如，已上市的融信服务是在今年6月第二次递交招股书后才顺利登陆资本市场。而仍在排队的企业中，除新力服务外，禹洲集团旗下的禹佳生活服务首次递交的港股IPO申请都在今年先后面临失效，两家企业也都马上提交了新的资料，继续“闯关”港交所。

资本高光难掩行业短板

“今天资本市场需要什么？第一是想买未来。第二是想看到一个清晰的成长路线。”红杉资本全球执行合伙人沈南鹏在谈到物业行业的火热时，曾乐观地表示，物业行业是市场容量达到万亿元的行业。

但在今天，物业行业实际上面临的困境，不仅仅是资本退潮下的未来不明晰，更是源自深层次的经营模式困境——物业服务依旧是一门“增量不增收”的业务。

即便是近期宣布计划上市的万物云，也没能彻底摆脱这一盈利困境。今年11月，多次宣称“不差钱”、不着急分拆物业公司上市的万科，也传来了决定推进物业板块上市的消息。但这并不意味着万科物业就彻底摆脱了成本控制困扰。回望万科物业自2015年全面开启市场化之路以来，其营业利润率长期维持在17%左右，但营业收入增速整体滞后于营业成本增速。

而在资本竞逐最火热的时候，彩生活、佳兆业美好等多个物业企业高层几乎都有提到物业企业降本增效的重要性和必要性。即使是物管规模排名第一的碧桂园服务，也面临着营收增长见顶的问题。碧桂园服务总裁李长江更是直言，“物业服务要寻求新的增长点，企业要主动探索‘新蓝海’。”

在物业从业人员张阳看来，物企的收入困境很大程度来源于受限的成本空间，“现在人工成本在上升，但对我们来说，很痛苦的地方是收费不让涨。现阶段物业费的价格有上限，物业费不能超过2块钱或者3块钱，这就导致企业没有办法投入大量的成本改善服务。”

张阳为此提供了一个相似的对比思路：和酒店行业不同，酒店行业有三星酒店和五星酒店的认证差别，大家会愿意花钱买五星酒店的服务，但物业服务的民生特殊性，决定了它的盈利天花板，企业不能投入大量的成本提升服务，而事实上，物业和酒店行业性质一样，在软性的服务、无形服务上差异性很大。

基础物业费难以提升之下，大量的物企把发展目标瞄准了增值服务上，但这却是另一个更难啃的硬骨头。对于物流企而言，增值服务的开展颇具难度。尽管各家公司都在重金投入增值服务，但能够真正形成与业主之间良性发展、具备持续性的公司却是凤毛麟角。

据中指院物业百强报告，受制于物业企业的第一大支出人工成本的上涨，以及目前智能化投入还未见成效等因素影响，百强企业营业成本率在2019年录得75.98%，较之前仅下降0.46个百分点。到了2020年，这一数字还上涨了，据易居房地产研究院数据，2020年百强企业营业成本率超过了82%。

眼下，物业企业上市、并购等资本运作逐渐放缓背景下，也要求物业企业们拿出更多的耐心，做好最基本的物业服务。物业这条路，也的确依旧漫长。